Nouveautés · Août 2026
Ce que la réforme du droit de la vente changera concrètement pour les acheteurs et les vendeurs d'immeubles — et pourquoi elle ne s'applique pas encore.
Le futur Livre 7 du Code civil belge abandonne la distinction traditionnelle entre vices apparents et vices cachés au profit d’une notion unifiée de défaut de conformité.
Le vendeur doit délivrer à l’acheteur un bien conforme au contrat et à ce que celui-ci peut raisonnablement en attendre, compte tenu notamment de la loi, du contrat, des usages, de la bonne foi, de la nature du bien et de l’ensemble des circonstances.
Le vendeur répond des défauts de conformité qui existent, fût-ce en germe, au moment de la délivrance, même si le défaut ne se manifeste que postérieurement.
Le vice apparent ne disparaît toutefois pas totalement en pratique. Un défaut qui était visible et connaissable par un acheteur normalement prudent pourra notamment être pris en considération pour déterminer ce que l’acheteur pouvait raisonnablement attendre du bien et, partant, sa conformité au contrat.
La question ne sera donc plus principalement de savoir si le défaut est juridiquement « apparent » ou « caché », mais de déterminer si le bien livré était conforme au contrat et aux attentes raisonnables de l’acheteur.
Il convient par ailleurs de ne pas assimiler automatiquement la délivrance du bien à la signature de l’acte authentique. Le moment de la délivrance doit être déterminé au regard du contrat et des circonstances de la vente.
Le futur Livre 7 abandonne le système traditionnel du « bref délai » applicable à l’action fondée sur les vices cachés et instaure un régime plus structuré.
L’article 7.2.32 prévoit que la garantie de conformité est limitée aux défauts qui apparaissent dans les dix ans à compter de la délivrance.
Cette limite ne dispense évidemment pas l’acheteur de démontrer que le défaut existait, fût-ce en germe, au moment de la délivrance.
Après avoir découvert le défaut de conformité, l’acheteur doit en informer le vendeur dans un délai raisonnable.
Le caractère raisonnable de ce délai est apprécié au regard des circonstances de l’espèce, notamment de la nature du bien, de la nature du défaut, de la qualité des parties et des usages.
Après avoir notifié le défaut au vendeur, l’acheteur dispose en principe d’un délai de deux ans pour exercer son action en justice.
Ce délai peut notamment être suspendu pendant certaines négociations ainsi que pendant une expertise judiciaire ou une expertise extrajudiciaire contradictoire.
Le futur régime instaure ainsi un mécanisme à trois niveaux :
Avec le futur droit de la vente, l’acheteur ne devra plus nécessairement introduire immédiatement une action judiciaire pour faire valoir un défaut de conformité.
Il devra d’abord notifier le défaut au vendeur dans le délai raisonnable prévu par la loi.
En pratique, une notification écrite, suffisamment précise et permettant d’établir sa date et son contenu, sera particulièrement importante. Un courrier recommandé pourra notamment constituer un moyen approprié de conserver la preuve de cette notification.
Cette notification ne constitue toutefois pas une action en justice. Elle permet à l’acheteur de préserver son recours et fait courir, en principe, le délai de prescription de deux ans dans lequel il devra, si aucune solution amiable n’est trouvée, introduire son action.
Il sera donc particulièrement important de ne pas se contenter d’une simple plainte générale : la nature du défaut, sa localisation, sa date de découverte et, dans la mesure du possible, les éléments permettant d’en apprécier l’importance devront être documentés.
Le futur Livre 7 abandonne le système spécifique de la garantie des vices cachés de l’ancien Code civil au profit du régime général des sanctions de l’inexécution contractuelle.
Selon les circonstances, l’acheteur pourra notamment solliciter :
Le futur régime accorde toutefois une place importante aux remèdes permettant de maintenir le contrat.
Lorsque la réparation ou le remplacement constitue un remède raisonnable, l’acheteur ne pourra en principe pas privilégier immédiatement la résolution de la vente ou la réduction du prix en méconnaissance de la hiérarchie applicable aux sanctions de l’inexécution.
La résolution constitue en effet un remède plus radical, soumis aux conditions prévues par le droit commun des contrats.
Il est dès lors préférable de ne plus présenter les recours sous la seule ancienne terminologie des actions rédhibitoire et estimatoire : ces mécanismes sont désormais intégrés dans un régime plus général des sanctions de l’inexécution contractuelle.
Cette réforme est particulièrement significative pour les ventes immobilières.
Elle remplace une distinction parfois source de difficultés — obligation de délivrance conforme, vice apparent et vice caché — par un régime centré sur une question essentielle : le bien délivré est-il conforme au contrat et à ce que l’acheteur pouvait raisonnablement en attendre ?
Elle apporte également une plus grande sécurité concernant les délais, en substituant au « bref délai » de l’ancien article 1648 du Code civil un système articulé autour :
Ces nouvelles règles sont susceptibles d’avoir des conséquences pratiques importantes pour les acquéreurs d’immeubles, notamment lorsqu’un défaut se révèle plusieurs années après la vente.
Le Livre 7 du Code civil relatif aux contrats spéciaux a été adopté par la Chambre des représentants le 16 juillet 2026.
Il convient toutefois de souligner qu’à ce jour, le Livre 7 n’est pas encore entré en vigueur. Les règles exposées ci-dessus décrivent donc le futur régime de la vente et ne peuvent pas encore être invoquées comme dispositions applicables aux ventes actuellement conclues.
Pour chaque dossier, il convient dès lors de déterminer le régime applicable en fonction notamment de la date de conclusion du contrat, de la date de délivrance du bien et des dispositions transitoires qui accompagneront l’entrée en vigueur du nouveau régime.
Cette réforme constitue néanmoins une évolution majeure du droit belge de la vente immobilière, en particulier en matière de défauts affectant le bien vendu, de délais et de sanctions.
