Vente immobilière — nouveautés : défaut de conformité, délai raisonnable, notification, réparation en nature

1. Vices apparents et vices cachés englobés par la notion unique de défaut de conformité

En droit de la vente immobilière, le Livre 7 du nouveau Code civil belge supprime la distinction entre vices apparents et vices cachés. Une seule notion : le défaut de conformité existant au moins en germe au moment de la livraison du bien immobilier (acte authentique de vente).

En pratique, l’ancien vice apparent n’a pas complètement disparu, dès lors que l’immeuble livré sera considéré comme conforme au contrat et aux attentes légitimes de l’acheteur si le défaut était visible par un acheteur normalement prudent.

2. Délais : la notion de « bref délai » remplacée par le concept de « délai raisonnable »

Le défaut de conformité doit exister en germe avant la vente et doit se manifester au plus tard dix ans après la livraison (article 7.2.32 du Code civil).

Après la découverte du défaut, l’acheteur doit le notifier au vendeur dans un « délai raisonnable ». Exit la notion de « bref délai » d’action à compter de la connaissance du vice caché de l’ancien Code civil, qui a fait couler beaucoup d’encre vu l’insécurité juridique qu’elle pouvait générer. Le caractère « raisonnable » du délai est apprécié par le juge avec comme grille d’analyse la nature du bien, la nature du défaut, la qualité des parties et les usages en vigueur.

Si, après avoir notifié le défaut, l’acheteur n’agit pas en justice dans les deux ans, son action pour défaut de conformité est prescrite. Ce délai de deux années est toutefois suspendu en cas de négociations, d’expertises amiables contradictoires et d’expertises judiciaires.

3. Une « notification » en lieu et place d’une « action en justice »

Avec le nouveau droit de la vente du Livre 7 du nouveau Code civil, l’acheteur n’est plus obligé de lancer citation pour signaler son mécontentement au vendeur mais peut se contenter de notifier le défaut de conformité par courrier recommandé.

4. Sanctions : primauté à la réparation en nature

Les sanctions classiques de l’ancien Code au défaut sont maintenues, à savoir la réparation, le remplacement, la résolution (rédhibitoire) et la réduction de prix (estimatoire).

Cependant, si la réparation ou le remplacement constitue le remède raisonnable, il est en principe préféré à la résolution ou au remboursement. Les deux premières solutions constituent les remèdes principaux, les deux suivantes les remèdes secondaires. Il faut bien entendu que les modes principaux soient possibles et non constitutifs d’un abus de droit.