Expertise · Droit de la vente
Offre d'achat, compromis, défauts de conformité et vices cachés, agents immobiliers.
Trop nombreux encore sont les candidats acquéreurs qui oublient d’apporter le plus grand soin à la rédaction de leur offre d’acquisition, en se limitant à décrire sommairement le bien et le prix qu’ils proposent au vendeur, ou en acceptant sans réserve ni analyse les conditions imposées par le vendeur ou son mandataire, trop pressés de ne pas laisser filer une belle opportunité d’achat.
Or, une offre d’achat peut, selon son contenu et les circonstances, avoir des conséquences juridiques importantes. Il est dès lors essentiel de déterminer précisément les conditions auxquelles l’acquéreur entend s’engager : conditions suspensives, financement, état urbanistique du bien, servitudes, affectation, disponibilité du bien, conformité des constructions, etc.
La correcte rédaction du compromis de vente est tout aussi importante, dans la mesure où celui-ci précise les conditions de la vente et peut, sous réserve des conditions convenues entre les parties, les fixer de manière particulièrement contraignante.
Qu’on se le dise : une fois le compromis signé, il sera souvent difficile d’obtenir une modification substantielle des conditions de la vente en vue de la signature de l’acte notarié. Celui-ci a notamment pour fonction de constater authentiquement la vente et de reprendre les engagements convenus entre les parties.
Il est donc capital, afin de prévenir les problèmes et litiges éventuels, de ne pas attendre l’étape de l’acte notarié avant de s’entourer des conseils d’un professionnel, et notamment de son notaire, voire, selon les circonstances, d’un avocat spécialisé en droit immobilier.
Une attention particulière doit être portée à l’ensemble des informations relatives au bien : situation urbanistique, permis et éventuelles infractions, affectation, servitudes, droits de préemption, renseignements environnementaux, état du sol, copropriété, travaux réalisés, conformité des installations et, plus généralement, toutes les caractéristiques susceptibles d’influencer le consentement de l’acquéreur.
Après la vente, une part importante des litiges opposant acheteurs et vendeurs concerne les défauts affectant le bien immobilier.
Le droit belge connaît actuellement une distinction entre, notamment, l’obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés. Le vendeur doit délivrer le bien convenu conformément au contrat et peut, sous les conditions prévues par le droit applicable, être tenu de garantir certains vices cachés affectant le bien vendu.
Cette matière est toutefois appelée à connaître une évolution importante avec le Livre 7 du nouveau Code civil relatif aux contrats spéciaux, adopté par la Chambre des représentants le 16 juillet 2026.
Le futur Livre 7 prévoit notamment une notion unifiée de conformité en matière de vente. L’article 7.2.30 proposé fusionne ainsi les règles relatives à l’obligation de délivrance conforme et celles relatives à la garantie des vices cachés. Un bien sera notamment considéré comme conforme lorsqu’il répond aux stipulations contractuelles et à ce que l’acheteur peut raisonnablement attendre, compte tenu notamment de la loi, du contrat, des usages, de la bonne foi, de la nature du bien et de l’ensemble des circonstances.
Le futur régime précise également que le vendeur ne sera tenu que des défauts de conformité qui existaient, fût-ce en germe, au moment de la délivrance du bien.
Cette réforme est particulièrement importante en matière de vente immobilière puisqu’elle tend à remplacer la distinction parfois délicate entre défaut de conformité et vice caché par un régime plus cohérent de garantie de conformité.
À ce jour, ce nouveau régime n’est pas encore applicable : le Livre 7 doit encore être sanctionné et promulgué par le Roi, publié au Moniteur belge et attendre l’expiration de la période prévue pour son entrée en vigueur. Il s’appliquera aux contrats spéciaux conclus après son entrée en vigueur.
Le changement à venir ne signifie donc pas qu’un acquéreur peut, dès aujourd’hui, invoquer l’article 7.2.30 comme disposition applicable à une vente immobilière déjà conclue.
Dans les dossiers relatifs à des désordres ou défauts affectant un immeuble, le concours d’un avocat spécialisé est souvent précieux afin de déterminer le fondement juridique de l’action, le régime temporel applicable, les obligations contractuelles du vendeur, les clauses du compromis et de l’acte authentique, ainsi que les mesures de réparation susceptibles d’être sollicitées.
Comme en matière de construction, le juge pourra, lorsque les aspects techniques du litige le justifient, désigner un expert judiciaire, notamment architecte ou ingénieur, afin de l’éclairer sur l’origine, la nature, l’étendue et l’antériorité des désordres.
Les vendeurs font très généralement appel à un agent immobilier afin de s’occuper de la mise en vente de leur bien immobilier.
Si la majorité des agents immobiliers accomplissent correctement leur mission, certaines négligences peuvent néanmoins avoir des conséquences importantes, notamment lorsque des informations essentielles relatives au bien ne sont pas vérifiées ou communiquées.
Peuvent notamment se poser des questions relatives à l’existence d’un droit de préemption, à la situation urbanistique du bien, à l’existence d’éventuelles infractions urbanistiques, aux renseignements administratifs disponibles, à la situation locative, aux servitudes, à la copropriété ou encore aux caractéristiques annoncées du bien.
Les obligations et la responsabilité de l’agent immobilier doivent être appréciées au regard de son mandat, de ses obligations professionnelles, des informations dont il disposait ou devait disposer et des circonstances concrètes de son intervention.
Les manquements éventuels de l’agent immobilier peuvent ainsi engager sa responsabilité, tant dans ses rapports avec le vendeur que, dans certaines circonstances, à l’égard de l’acquéreur.
La réforme du Livre 7 du Code civil, qui comporte notamment un régime consacré aux contrats de services immobiliers, intéresse également directement les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics et autres professionnels intervenant dans le secteur immobilier. Le nouveau régime prévoit notamment des obligations de diligence, d’information, de loyauté et de bonne exécution.
Me Olivier Delogne intervient dans la défense des intérêts d’acheteurs ou de vendeurs, ainsi que dans celle d’agents immobiliers.
Il est ainsi notamment intervenu dans le cadre :
La matière de la vente immobilière évolue ainsi sensiblement avec la recodification du droit civil. Si les principes actuellement applicables demeurent déterminants pour les ventes conclues aujourd’hui, l’adoption du Livre 7 du Code civil marque une étape importante vers une modernisation et une harmonisation du droit de la vente, notamment en matière de conformité du bien vendu et de responsabilité des professionnels de l’immobilier.
