Expertise · Conflit et troubles de voisinage
Bruits, odeurs, lézardes, pertes d'ensoleillement : le trouble anormal de voisinage (article 3.101 du Code civil).
Le concours d’un avocat spécialisé en conflits et litiges de voisinage peut s’avérer précieux, tant les relations entre voisins sont susceptibles de donner lieu à des problèmes et troubles de voisinage de nature très diverse : bruits d’extracteur d’air ou d’animaux, tapage nocturne, nuisances sonores, odeurs nauséabondes provenant d’une hotte ou d’une cheminée, infiltrations d’eau provenant du toit voisin, humidité affectant un mur mitoyen, absence d’élagage de branches d’arbres, perte d’ensoleillement ou de luminosité liée à des arbres envahissants, etc.
La juxtaposition des propriétés — maisons mitoyennes ou semi-mitoyennes — ou leur proximité — maisons quatre façades — ainsi que la coexistence de plusieurs personnes au sein d’une même propriété, notamment dans les immeubles à appartements, rendent ces difficultés de voisinage particulièrement fréquentes.
Quid lorsque le voisin à l’origine du trouble n’a commis aucune faute ? Quid lorsque l’activité à l’origine des nuisances est parfaitement licite et régulièrement autorisée : exploitation agricole (fumier, élevage, etc.), exploitation commerciale (café-bar, restaurant, cinéma, boulangerie, garage, etc.), exploitation industrielle (station-service, station d’épuration, etc.) ou encore activités et situations diverses (chiens, chats, travaux de rénovation ou de construction, tondeuses, arbres, ascenseurs, antennes, installations techniques, etc.) ?
Le fait qu’une activité soit licite ou qu’aucune faute ne puisse être reprochée à son auteur n’exclut pas, à lui seul, l’existence d’un trouble anormal de voisinage.
La jurisprudence belge avait progressivement consacré une théorie fondée sur la rupture de l’équilibre entre les propriétés voisines. Cette construction jurisprudentielle a été consacrée par le législateur dans le Livre 3 du Code civil nouveau, entré en vigueur le 1er septembre 2021.
L’article 3.101 du Code civil dispose que les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble, mais qu’ils doivent respecter l’équilibre établi en ne causant pas à leur voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable.
Il n’est donc pas nécessaire, dans le cadre de ce régime, de démontrer une faute au sens classique du droit de la responsabilité. La question essentielle est de déterminer si le trouble subi dépasse les inconvénients normalement inhérents au voisinage et s’il est imputable au bien ou à l’activité du voisin concerné.
Le caractère anormal du trouble s’apprécie concrètement, au regard de toutes les circonstances de l’espèce.
L’article 3.101 invite notamment à prendre en considération :
Ainsi, le simple fait qu’une nuisance soit perceptible par le voisin ne suffit pas nécessairement. Elle doit présenter un caractère excessif au regard des inconvénients normaux du voisinage.
De même, l’existence d’une autorisation administrative, d’un permis ou le caractère licite d’une activité ne signifie pas automatiquement que les nuisances qui en résultent sont juridiquement acceptables au regard du droit des relations de voisinage.
Lorsque l’équilibre entre les propriétés voisines est rompu, celui qui a causé la rupture est tenu de le rétablir.
L’article 3.101 prévoit que le juge peut notamment ordonner :
Cette dernière mesure ne peut toutefois être ordonnée si elle crée elle-même un nouveau déséquilibre ou exclut l’usage et la jouissance normaux de l’immeuble.
Le mécanisme n’a donc pas pour objectif de sanctionner systématiquement le voisin à l’origine de la nuisance, mais de rétablir un équilibre entre les droits des propriétaires voisins.
Le nouveau Code civil ne se limite pas à la réparation d’un trouble déjà réalisé.
L’article 3.102 prévoit également une possibilité d’intervention préventive lorsqu’un bien immeuble occasionne à un bien immeuble voisin des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution, de nature à rompre l’équilibre entre les biens.
Dans cette hypothèse, le propriétaire ou l’occupant du bien voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d’empêcher la réalisation du risque.
Me Olivier Delogne est notamment intervenu, tantôt dans un cadre amiable, tantôt dans un cadre judiciaire, dans la défense des intérêts de voisins confrontés notamment aux troubles suivants :
Chaque conflit de voisinage doit être apprécié au regard de ses circonstances propres. La question n’est donc pas uniquement de savoir si le voisin a commis une faute ou si son activité est autorisée, mais de déterminer si l’équilibre entre les propriétés a été rompu par un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Le juge de paix connaît des litiges relatifs aux troubles anormaux de voisinage visés aux articles 3.101 et 3.102 du Code civil.
Dans ce type de dossier, l’établissement de la réalité, de l’intensité, de la fréquence et de la durée des nuisances peut notamment nécessiter la constitution d’un dossier probatoire circonstancié : constats, photographies, enregistrements lorsque ceux-ci sont légalement utilisables, témoignages, correspondances, rapports techniques, mesures acoustiques ou autres éléments permettant au juge d’apprécier concrètement la rupture d’équilibre invoquée.
L’objectif est alors de déterminer la mesure la plus adéquate pour rétablir l’équilibre entre les voisins, que ce soit par une compensation financière, par la prise de mesures correctrices ou, lorsque les conditions légales sont réunies, par la cessation ou la réduction du trouble.
