FAQ — Avocat en droit de la construction pour entrepreneurs en Belgique

Le refus de paiement d’une facture de chantier par le maître de l’ouvrage représente l’un des problèmes les plus fréquents auxquels sont confrontés les entrepreneurs de construction. Il impacte directement la trésorerie de l’entrepreneur.

Premièrement, il convient de déterminer le motif réel invoqué par le client : contestation du montant de la facture (erreur de calcul, contestation de QP), travaux prétendument inachevés, malfaçons prétendues, retard de chantier ou tout simplement un problème de trésorerie du client qu’il tente de cacher derrière de fallacieux motifs.

Deuxièmement, l’entrepreneur doit pouvoir démontrer l’existence de sa créance au moyen du devis ou du bon de commande, du cahier des charges, du contrat d’entreprise, des états d’avancement, des factures, des procès-verbaux de chantier, des échanges de courriels avec le maître de l’ouvrage ou l’architecte et autres documents relatifs au chantier.

Maître Olivier Delogne peut vous assister pour analyser la situation juridique, définir une stratégie efficace, adresser une mise en demeure, négocier avec votre client et, si nécessaire, engager une procédure de recouvrement en justice.

L’objectif est de permettre à votre entreprise de construction de récupérer rapidement les sommes qui lui sont dues tout en préservant ses droits.

Un maître de l’ouvrage peut contester votre facture en prétextant des défauts, des vices ou des malfaçons dans les travaux réalisés. Cette contestation de facture est unilatérale et n’emporte évidemment pas en soi la responsabilité de l’entrepreneur.

Tout d’abord, il faut déterminer précisément quels sont les travaux concernés (gros œuvre, chauffage, parquet, électricité), la nature des désordres (structurel ou non), la cause des défauts (malfaçons de l’entrepreneur, erreur de conception de l’architecte), la date d’apparition des malfaçons (avant intervention de l’entrepreneur, après réception des travaux).

Ensuite, il convient également d’examiner les obligations contractuelles de l’entrepreneur propres au chantier litigieux (travaux précisément déterminés dans le cahier des charges) et leur intensité (obligation de moyens, obligation de résultat), ainsi que le rôle éventuel de l’architecte, du bureau d’études, d’un autre entrepreneur ou d’un sous-traitant.

L’entrepreneur doit éviter de reconnaître prématurément sa responsabilité ou de procéder à des travaux correctifs sans avoir préalablement documenté la situation et sécurisé ses droits.

En cas de malfaçons invoquées, Maître Olivier Delogne peut analyser la réclamation, préparer la réponse de votre entreprise et l’accompagner efficacement lors d’une éventuelle expertise amiable ou judiciaire.

Les travaux supplémentaires demandés sont une source fréquente et importante de litiges entre maîtres d’ouvrage et entrepreneurs.

En cours de chantier, le client peut demander des modifications, des suppléments ou des travaux complémentaires qui ne figuraient pas dans le devis initial ou le marché de base. Le problème se pose ensuite lorsque le maître de l’ouvrage conteste leur prix ou affirme ne jamais les avoir commandés.

L’entrepreneur doit pouvoir établir ce qui était prévu initialement, ce qui a été modifié et à la demande de qui. Les devis complémentaires, avenants, courriels entre client et entrepreneur ou architecte, messages, comptes rendus de chantier et photographies peuvent être déterminants.

Maître Olivier Delogne vous assiste dans ce cadre et analyse les documents contractuels du chantier et les éléments de preuve disponibles afin de déterminer si votre entreprise est fondée ou non à réclamer le paiement des travaux supplémentaires.

Pour l’avenir et les futurs chantiers, Maître Delogne peut également aider votre entreprise à mettre en place une procédure contractuelle de validation des travaux supplémentaires, afin de réduire le risque de contestation et sécuriser juridiquement ce type de travaux.

Une modification demandée par le client pendant le chantier peut avoir des conséquences sur le prix, le délai et les responsabilités de l’entrepreneur.

Il est donc préférable de formaliser par un écrit signé des deux parties toute modification importante : nature des travaux demandés, prix supplémentaire, éventuelle incidence sur le calendrier et acceptation du client.

Les difficultés apparaissent notamment lorsque les instructions sont données oralement ou lorsque l’entrepreneur, pressé par le maître de l’ouvrage, commence les travaux supplémentaires sans disposer d’une confirmation suffisamment claire.

Une bonne documentation du chantier et un bon suivi administratif de son évolution constituent souvent les meilleures protections de l’entrepreneur en cas de litige.

Maître Olivier Delogne peut conseiller votre entreprise afin de sécuriser ses procédures et ses documents contractuels, mais également intervenir lorsqu’un client conteste après coup une modification qu’il avait pourtant demandée.

Un retard de chantier n’est pas nécessairement imputable à l’entrepreneur.

Il faut rechercher la cause exacte du retard et examiner les obligations de chaque intervenant. Le calendrier peut notamment avoir été affecté par une modification demandée par le maître d’ouvrage (suppression de tel ou tel poste), un retard dans la transmission de plans ou d’informations par l’architecte, l’ingénieur (calcul des charges communiqué avec retard pour cause de congés) ou l’administration (retard dans la délivrance d’une autorisation complémentaire), l’intervention d’un autre entrepreneur, des difficultés d’approvisionnement chez un fournisseur (ex. : châssis non livrés) ou d’autres circonstances indépendantes de la volonté de l’entreprise (ex. : refus de prêt complémentaire).

L’entrepreneur doit conserver les éléments permettant de reconstituer la chronologie du chantier : courriels, comptes rendus de réunions, procès-verbaux de chantier, demandes du client, dossier photographique et documents relatifs aux commandes et livraisons.

Maître Olivier Delogne peut analyser avec vous la cause réelle du retard allégué par le maître de l’ouvrage, ainsi que les responsabilités de chacun et aider votre entreprise à contester une demande d’indemnisation ou des pénalités qui ne seraient pas justifiées.

Une mise en demeure adressée à un entrepreneur doit être prise au sérieux, même lorsque les reproches formulés paraissent infondés.

Il ne faut pas l’ignorer mais il ne faut pas non plus expédier une réponse précipitée et improvisée qui pourrait être interprétée ultérieurement comme une reconnaissance de responsabilité implicite.

La situation doit d’abord être analysée au regard du contrat, du devis, du bon de commande, des échanges de courriels, de l’état du chantier et des éventuelles réserves.

Maître Olivier Delogne peut vérifier avec vous les griefs formulés par le maître d’ouvrage, déterminer les obligations réellement applicables à votre entreprise et préparer une réponse juridiquement argumentée et efficace.

Selon la situation, cette intervention peut permettre de négocier une solution amiable ou, au contraire, de préparer la défense de l’entrepreneur en vue d’une éventuelle procédure judiciaire.

Réagir sans retard, mais sans précipitation non plus, à une mise en demeure permet souvent de mieux maîtriser le risque de contentieux.

Un désordre affectant un bâtiment ne permet pas, à lui seul, de déterminer qui en est juridiquement responsable.

Dans un chantier, plusieurs professionnels peuvent intervenir en même temps ou tour à tour : entrepreneur général, entrepreneurs spécialisés, sous-traitants, architecte, bureau d’études ou autres prestataires. L’origine du problème peut résulter d’une erreur de conception, de l’exécution des travaux, du contrôle de l’exécution, d’un défaut de conseil, d’un vice du sol ou des matériaux, de l’intervention d’un autre professionnel.

Il est donc nécessaire d’identifier précisément l’origine technique du désordre et les obligations respectives de chaque intervenant.

Maître Olivier Delogne vous assiste dans ce cadre et analyse les responsabilités en présence et, lorsque cela est nécessaire, organise les recours de l’entrepreneur contre les autres intervenants de la construction.

L’enjeu est notamment d’éviter que votre entreprise ne supporte seule les conséquences financières d’un problème dont elle n’est pas entièrement ou pas directement responsable (responsabilité in solidum).

La question de la suspension des travaux en raison d’un impayé doit être examinée avec grande prudence.

L’entrepreneur ne devrait pas interrompre un chantier sans vérifier au préalable ses droits, les stipulations du contrat et les circonstances précises du défaut de paiement. Une suspension injustifiée pourrait elle-même entraîner des conséquences contractuelles et financières.

Il faut notamment déterminer si la créance est exigible, si le maître d’ouvrage conteste valablement le paiement et si les conditions permettant à l’entrepreneur de suspendre son obligation d’exécuter les travaux sont réunies (impayés, mise en demeure, etc.).

Par ailleurs, l’entrepreneur ne peut pas suspendre sa mission et laisser l’ouvrage sans protection provisoire (bâchage du toit, fermeture provisoire des ouvertures dans l’attente de la pose des châssis et portes).

Maître Olivier Delogne peut analyser la situation avant toute suspension du chantier et conseiller l’entreprise sur la stratégie à adopter.

Cette analyse préalable permet d’éviter qu’un entrepreneur confronté à un impayé ne se retrouve lui-même accusé d’inexécution contractuelle.

La réception constitue une étape essentielle du chantier et peut avoir des conséquences importantes pour l’entrepreneur.

Lorsqu’un maître d’ouvrage refuse de réceptionner les travaux, il convient d’identifier les raisons précises de ce refus et de vérifier si les travaux sont effectivement achevés dans leur ensemble ou si les réserves invoquées sont justifiées (atteintes à la solidité ou à la stabilité du bâtiment, ouvrage impropre à l’habitation, etc.).

L’entrepreneur doit conserver les preuves de l’état du chantier, de l’achèvement des travaux et des éventuelles demandes ou observations du client.

Maître Olivier Delogne peut analyser les documents contractuels et conseiller l’entreprise sur les démarches à entreprendre lorsque le client refuse de procéder à la réception.

Il peut également intervenir dans les discussions avec le maître d’ouvrage afin de rechercher une solution permettant de clôturer juridiquement le chantier dans les meilleures conditions possibles, ainsi que participer à une réunion amiable sur chantier avec l’ensemble des intervenants.

La responsabilité décennale constitue un enjeu majeur pour les entrepreneurs intervenant dans certains travaux de construction. Elle est d’ordre public : elle peut être soulevée d’office par le juge si elle n’est pas invoquée par son bénéficiaire ; il est interdit d’y déroger contractuellement. Elle dure 10 ans à compter de la réception-agréation des travaux.

Elle ne constitue pas une garantie générale couvrant tous les défauts affectant un bâtiment. Elle concerne, dans les conditions prévues par le droit belge (articles 1792 et 2270 du Code civil), certains vices graves susceptibles notamment d’affecter la solidité ou la stabilité du bâtiment ou du gros œuvre concerné.

Lorsqu’un entrepreneur est mis en cause au titre de la responsabilité décennale, il est essentiel d’examiner précisément la nature du désordre, les travaux concernés, les responsabilités des différents intervenants et les conditions contractuelles et légales applicables.

L’entrepreneur doit également être attentif à ses obligations vis-à-vis de son assureur. Depuis 2018, tous les constructeurs doivent en effet souscrire une assurance garantie décennale.

Maître Olivier Delogne peut analyser votre mise en cause, accompagner votre entreprise dans le cadre d’une expertise amiable ou judiciaire et organiser sa défense face au maître d’ouvrage et aux autres parties concernées.

Une expertise, même amiable, peut avoir une influence déterminante sur l’issue d’un litige de construction.

L’entrepreneur doit donc s’y préparer soigneusement et rassembler l’ensemble des documents clés : conditions générales, bon de commande, devis, contrat d’entreprise, cahier des charges, plans, factures, photographies, procès-verbaux de chantier, échanges avec le client et avec l’architecte, rapports techniques et documents relatifs aux travaux.

Il est également important de distinguer les constatations techniques de la responsabilité, question juridique et non technique.

Maître Olivier Delogne connaît les arcanes de l’expertise. Il peut vous assister, qu’il s’agisse d’une expertise amiable ou d’une expertise judiciaire, formuler les observations nécessaires et coordonner, lorsque cela est utile, la défense juridique avec l’intervention d’un expert ou conseiller technique indépendant.

L’objectif est de permettre à l’entreprise de faire valoir efficacement ses arguments techniques et juridiques avant que les conclusions de l’expertise ne soient définitivement établies.

Lorsqu’un désordre trouve son origine dans les travaux réalisés par un sous-traitant, l’entrepreneur principal doit déterminer les responsabilités respectives des différents intervenants.

Les contrats de sous-traitance, les instructions données, les documents techniques et les preuves de l’exécution des travaux sont alors essentiels.

Depuis 2025 et le nouvel article 6.3 du Code civil, les sous-traitants peuvent être poursuivis directement par le donneur d’ordre ou le maître de l’ouvrage sans passer par l’entrepreneur principal. Les sous-traitants peuvent cependant opposer les moyens de défense prévus dans le contrat principal (entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur général) et dans le contrat de sous-traitance (entre l’entrepreneur général et le sous-traitant).

En outre, depuis 2025, les actions extracontractuelles sont possibles en parallèle des actions contractuelles.

En bref, le maître de l’ouvrage aura le choix de poursuivre son entrepreneur principal (son cocontractant) sur le fondement contractuel ou de critiquer le sous-traitant directement, sur le plan extracontractuel (le maître de l’ouvrage n’a pas de contrat avec le sous-traitant).

Maître Olivier Delogne peut vous assister dans ce type de litige, que vous soyez entrepreneur principal ou sous-traitant.

Il peut également modifier vos conditions générales et contrats types afin de limiter ou d’exclure votre responsabilité extracontractuelle lorsque la loi l’autorise. En effet, une bonne organisation contractuelle de la sous-traitance est essentielle pour réduire les risques de votre entreprise.

Une demande de dommages et intérêts doit bien entendu être analysée avant toute reconnaissance de responsabilité.

Le maître de l’ouvrage doit notamment établir le fondement de sa demande et le préjudice qu’il affirme avoir subi (perte de chiffre d’affaires, surcoût d’un crédit hypothécaire, majoration des prix des matériaux suivant l’indice ABEX, frais administratifs exposés en pure perte, perte de jouissance, etc.). L’entrepreneur peut, quant à lui, devoir démontrer que le dommage n’est pas imputable à son intervention, qu’il résulte d’un autre intervenant, d’une cause étrangère (fait du prince, force majeure) ou que son montant est contestable en tout ou partie.

L’analyse du devis, du contrat et du cahier des charges est également essentielle, notamment lorsqu’ils contiennent des clauses relatives à la responsabilité, aux délais ou aux conséquences d’une inexécution.

Maître Olivier Delogne peut examiner la demande, évaluer les risques financiers pour votre entreprise et déterminer s’il est préférable de contester, négocier ou défendre le dossier dans le cadre d’une procédure. L’objectif est de limiter l’exposition financière de votre entreprise tout en défendant rigoureusement ses droits.