Expertise · Droit de la construction
Maître de l'ouvrage, architecte, entrepreneur : les rapports juridiques du chantier.
Pour un maître de l’ouvrage, construire ou rénover une habitation constitue généralement l’opération d’une vie. Trop souvent toutefois, des problèmes et litiges plus ou moins importants surviennent avec les différents intervenants à l’acte de construire : dépassements de budget, retards d’exécution, arrêts de chantier, vices et malfaçons avant ou après réception des travaux, non-respect des plans ou du permis d’urbanisme, problèmes de conformité, violation de la loi Breyne, etc.
Les litiges en matière de construction présentent généralement un caractère mixte, à la fois technique et juridique. Il est dès lors important de s’entourer d’un avocat capable de comprendre les aspects techniques du dossier et d’en tirer les conséquences juridiques appropriées, en collaboration, lorsque cela s’avère nécessaire, avec un architecte, un ingénieur ou un expert technique.
La matière de la construction connaît par ailleurs une évolution importante avec la réforme du Livre 7 du Code civil relatif aux contrats spéciaux, adopté par la Chambre des représentants en juillet 2026. Cette réforme modernise notamment le régime applicable aux contrats de services portant sur un ouvrage immobilier et entend codifier plusieurs solutions déjà dégagées par la pratique et la jurisprudence, tout en introduisant certaines nouveautés.
Le futur Livre 7 consacre ainsi un régime spécifique pour les services portant sur un ouvrage immobilier. Il vise notamment les relations entre le maître de l’ouvrage et les différents professionnels intervenant dans la construction et intègre, dans ce nouveau cadre, les règles relatives aux défauts de conformité susceptibles de mettre en péril la stabilité de l’ouvrage et à la responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte.
Cette réforme doit toutefois être distinguée du droit actuellement applicable. À ce jour, le Livre 7 n’est pas encore entré en vigueur. Les contrats et litiges doivent donc être examinés en fonction des règles actuellement applicables, de la date de conclusion du contrat et, le cas échéant, des dispositions transitoires du nouveau régime lorsqu’il entrera en vigueur.
Les litiges de construction concernent très fréquemment des vices, malfaçons ou défauts affectant l’ouvrage.
Il convient de distinguer les différents régimes de responsabilité susceptibles de trouver à s’appliquer selon la nature du désordre, sa gravité, sa date d’apparition, le moment de la réception des travaux, les stipulations contractuelles et la qualité de l’intervenant concerné.
La responsabilité des entrepreneurs et architectes pour les désordres graves mettant en péril la stabilité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci relève notamment du régime de la responsabilité décennale. La jurisprudence de la Cour de cassation a notamment confirmé que cette responsabilité concerne les vices qui mettent en péril la stabilité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci ou sont susceptibles de la mettre en péril à plus ou moins bref délai.
Le futur Livre 7 entend intégrer ce régime dans une réglementation plus complète des contrats portant sur la réalisation d’un ouvrage immobilier. Il prévoit notamment des règles spécifiques concernant les défauts de conformité et leur imputabilité aux différents intervenants à la construction.
La réforme s’inscrit ainsi dans la volonté de mieux structurer les obligations respectives du maître de l’ouvrage, de l’entrepreneur et de l’architecte et de clarifier le régime applicable aux défauts affectant l’ouvrage.
La réception des travaux, qu’elle soit provisoire ou définitive selon le contrat et le type de construction, constitue un moment essentiel dans la relation entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs.
Elle peut avoir des conséquences importantes sur la constatation et l’acceptation des travaux, sur les réserves formulées par le maître de l’ouvrage, ainsi que sur les responsabilités susceptibles d’être invoquées ultérieurement.
La rédaction des procès-verbaux de réception et l’identification précise des éventuelles réserves revêtent dès lors une importance particulière.
Les retards d’exécution et arrêts de chantier constituent également une source fréquente de litiges.
Il convient alors notamment d’examiner les obligations contractuelles, le calendrier d’exécution convenu, les causes du retard, les éventuelles circonstances exonératoires, les modifications apportées au projet en cours d’exécution et les conséquences financières du retard.
Les contrats de construction doivent à cet égard être rédigés avec une attention particulière concernant les délais, pénalités, prolongations de délai, modifications et travaux supplémentaires, ainsi que les modalités de suspension ou de résiliation du contrat.
Les dépassements de budget constituent une autre difficulté récurrente.
La question de savoir si un supplément est dû ne dépend pas uniquement du fait que les travaux ont effectivement été réalisés. Il convient notamment de déterminer qui les a commandés, dans quelles conditions, s’ils ont été acceptés, s’ils étaient prévisibles et quelles informations ont été données au maître de l’ouvrage concernant leur coût.
Une attention particulière doit donc être portée, dès la conclusion du contrat, aux clauses relatives au prix, aux travaux supplémentaires, aux révisions de prix, aux modifications du projet et à l’établissement des décomptes.
Lorsque les conditions d’application de la loi Breyne sont réunies, celle-ci offre au maître de l’ouvrage un régime protecteur spécifique, notamment en matière d’information, de paiement, de garantie et de responsabilité.
Les contrats dits « clé sur porte » doivent dès lors faire l’objet d’une analyse attentive afin de vérifier leur conformité aux dispositions impératives applicables.
La loi Breyne demeure un régime particulier qui doit être distingué du droit commun des contrats de services et des nouvelles dispositions du Livre 7 du Code civil.
Vu la durée et le coût que peuvent représenter certaines expertises judiciaires en matière de construction, il est capital de privilégier, lorsque les circonstances le permettent, une solution amiable.
Une expertise amiable contradictoire, une réunion technique entre les parties, une mise en demeure correctement documentée ou une proposition de réparation peuvent parfois permettre d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Lorsque la voie judiciaire devient nécessaire, le juge peut notamment recourir à un expert judiciaire afin de l’éclairer sur les aspects techniques du litige : origine des désordres, conformité des travaux, responsabilités techniques, coût des réparations, caractère remédiable des désordres, etc.
Outre la défense des maîtres de l’ouvrage, Me Olivier Delogne intervient également dans la défense des intérêts des différents constructeurs et professionnels intervenant dans une opération de construction ou de rénovation :
Il intervient ainsi tant dans le cadre de litiges opposant les différents intervenants à la construction que dans le cadre de la prévention des difficultés, notamment par l’analyse et la rédaction des contrats.
Me Olivier Delogne a notamment été consulté pour :
La réforme du Livre 7 marque ainsi une étape importante dans la modernisation du droit belge des contrats de construction. Elle doit toutefois être maniée avec prudence tant que ses dispositions ne sont pas entrées en vigueur : pour chaque dossier, la date du contrat et le régime légal applicable demeurent déterminants.
