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Troubles du voisinage Le concours d’un avocat spécialisé en conflits et litiges de voisinage est précieux tant les relations entre voisins peuvent donner lieu à des problèmes et troubles de voisinage divers (bruits d’extracteur d’air ou d’animaux, tapage nocturne, odeurs nauséabondes de hotte ou de cheminée, infiltrations d’eau par le toit voisin, humidité du mur mitoyen, absence d’élagage de branches d’arbres, perte d’ensoleillement lié à des arbres envahissants etc.). La juxtaposition des propriétés (maisons mitoyennes) ou leur proximité (maisons 4 façades), comme la coexistence de plusieurs personnes à l’intérieur d’une même propriété (immeuble à appartements) rend ces problèmes et troubles anormaux du voisinage quasi-inévitables. Quid lorsque le voisin auteur du trouble n’est pas fautif ? Quid lorsque n’est pas illicite l’activité du voisin à l’origine du trouble : exploitation agricole (fumier, élevage, etc.), exploitation commerciale (café-bar, restaurant, cinéma, boulangerie, garages, etc.), exploitation industrielle (station essence, station d’épuration, etc.), divers (chiens, chats, travaux de rénovation ou de construction, tondeuses, arbres, ascenseurs, antennes, etc.). Fort heureusement, la cour de cassation belge est venue au secours de la victime de ces troubles non fautifs générés (directement ou indirectement) par son voisin en créant la théorie des troubles anormaux de voisinage permettant à la victime d’obtenir devant le juge de paix une juste et adéquate compensation. Me Olivier Delogne est notamment intervenu, tantôt dans un cadre amiable, tantôt dans un cadre judiciaire, dans la défense des intérêts de voisins victimes des troubles suivants :
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Bail de résidence principale ou secondaire, bail commercial, bail de bureau, bail de locaux industriels, bail à ferme etc., la liste est variée de contrats visant à fournir l’usage et la jouissance d’un immeuble contre paiement d’un prix. Diverse est également la liste de ces contrats proches mais différents du bail : leasing immobilier, contrat de garage ou de parking, emphytéose, concession, etc.
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L’opération de vente ou d’achat d’un immeuble est complexe et risquée. Elle est néanmoins souvent réalisée dans un contexte d’urgence, en privilégiant les aspects économiques aux détriments des aspects juridiques. Si la majorité des litiges en la matière porte sur la problématique des vices cachés, une minorité sans cesse croissante concernent les relations entre agent immobilier et vendeur et/ou acheteur.
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Le droit de la construction règle les rapports juridiques entre les différents acteurs de la construction immobilière au sens large : maître de l’ouvrage, architecte, entrepreneur général, entrepreneur sous-traitant, ingénieur en stabilité et/ou en technique spéciale, coordinateur sécurité, géomètre, fabricant de matériaux, assureur de la construction.
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Le droit de propriété n’est pas absolu, c’est un truisme. Une foule d’actes et de travaux est soumise à permis d’urbanisme ; qu’il s’agisse par exemple de « diviser » un immeuble unifamilial en appartements ou de créer un bureau en annexe à sa maison. Le chemin de l’obtention du permis est souvent long et escarpé, tant la réglementation est complexe et fréquemment modifiée.
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Marchés publics de travaux de construction immobilière, marchés publics de services d’architecture ou d’ingénierie en stabilité ou en techniques spéciales, voilà l’objet de notre intervention en la matière, tant au stade de la passation du marché (procédures contentieuses devant le conseil d’état et les tribunaux ordinaires) qu’au stade de son exécution (retards, résiliation du marché, contestation des décomptes, malfaçons et vices, etc.).
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Bruits, odeurs, fumées, lézardes, vibrations, dégâts des eaux, troubles commerciaux, perte de luminosité etc., la liste est longue de ces troubles ou dommages causés à un voisin par un autre et qui peuvent excéder les inconvénients ordinaires du voisinage. Même non fautifs ou résultant d’une activité licite, ces troubles peuvent donner ouverture à dédommagement.
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