Mon épouse et moi-même sommes propriétaires d’un immeuble de rapport à Gembloux. Il comporte trois appartements loués avec à chaque fois un bail 3-6-9 enregistré. Le premier bail date de 2003, le second bail de 2005 et le troisième de 2007. Nous souhaitons rénover tout l’immeuble pour ensuite louer plus cher les appartements. Quand et comment pouvons-nous rompre les baux pour commencer les travaux ? Un ami juriste nous a dit que, pour chaque bail, nous devions attendre l’expiration du triennat en cours pour donner le congé de six mois ?

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Monsieur,

Je vous remercie d’avoir bien voulu me soumettre votre question. Je vous rappelle que les lignes qui suivent ne constituent qu’un éclairage juridique méritant approfondissement au regard des pièces de votre dossier.

1.
Contrairement à ce qui vous a été indiqué, vous pouvez en principe immédiatement donner à chaque locataire le congé pour travaux de rénovation assorti d’un délai de préavis de six mois.

En effet, la loi prévoit que le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut à tout moment mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, ceci en vue d’assurer le bon déroulement des travaux (art. 3 § 3, al. 2 de la loi du 20 février 1991).

En pratique, vous pouvez donc sans attendre adresser à chaque locataire un courrier recommandé à l’intérieur duquel, d’une part, vous signalez votre intention de mettre fin au bail pour cause de travaux dans l’immeuble loué et, d’autre part, vous précisez que les lieux devront être libérés dans les six mois.

Signalons que le locataire peut alors vous adresser un contre-préavis, plus précisément, un congé d’une durée de préavis d’un mois (art. 3, § 5, al. 4).

2.
Par ailleurs, il vous revient de communiquer aux locataires soit le permis d’urbanisme autorisant les travaux, soit un devis détaillé, soit un contrat d’entreprise, soit une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût (art. 3 § 3, al. 3).

Si la loi ne prévoit pas expressément de délai pour cette communication, il est conseillé de l’effectuer en même temps que la lettre recommandée de congé, sinon au plus tard le jour de l’expiration du délai de préavis de six mois.

3.
En outre, il vous faut savoir que la loi n’autorise le congé pour travaux (de rénovation, de reconstruction ou de transformation) que dans le respect des trois conditions suivantes (art. 3 § 3, al. 1er) :

• les travaux doivent respecter la destination des lieux au regard des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme (cette condition ne signifie pas qu’un permis d’urbanisme doivent nécessairement être demandé et obtenu ; tout dépend du cas d’espèce : tantôt il s’agira d’une déclaration urbanistique, tantôt d’un permis d’urbanisme avec ou sans le concours d’un architecte),

• les travaux doivent affecter le corps du logement occupé par le locataire (cette condition ne signifie pas que les travaux doivent nécessairement affecter le gros-œuvre, mais que les travaux doivent rendre l’occupation du bien par le locataire impossible ou fort difficile),

• dans votre cas, le coût des travaux doit être supérieur à deux années de loyer de l’ensemble des appartements (le loyer à prendre en compte est celui qui est dû au moment de la fin du bail, charges non comprises sauf si elles sont comprises dans un loyer global ; tous les frais relatifs aux travaux peuvent être pris en compte, exception faite du coût de leur de financement et/ou de celui d’un procès avec l’entrepreneur et/ou l’architecte).

Il est à signaler que la preuve de la réalisation de ces trois conditions ne doit être communiquée au locataire que si celui-ci le demande.

4.
Enfin, la loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les six mois et terminés dans les deux ans qui suivent l’expiration du délai de préavis (précisons que les travaux sont considérés comme terminés lorsqu’ils sont en état de réception provisoire ou d’habitabilité normale).

Je reste à votre disposition pour toute question et/ou précision complémentaire(s), comme pour vous soumettre un projet de lettre de congé.

Veuillez recevoir, Monsieur, l’expression de mes sentiments dévoués,

Olivier Delogne
avocat